【瓶蓋王番外篇】房產將崩跌? 曾賴房產扶持家業的老董這麼說…


戴宏全認為台中市因有正確的產業發展政策,能讓新興人口不斷移入,剛性住房需求仍大!
宏全國際是國內第一大、大中華市場第三大飲料包材公司,從中部起家,生產全台灣8成食品及飲料相關的瓶蓋,由於早年向銀行借貸利率高,已故第一代創辦人戴清溪兼作房地產扶持本業,第二代董事長戴宏全因是土木、結構雙技師,父子倆對房地產的敏感度高,面對這一波政府打房以來的不景氣,他怎麼看?

1969年宏全創立,戴宏全說:「父親深黯日語,起初向日本買設備、商社溝通都是他,改跟歐美採購後,他就偏向大方向與財務,與兼做房地產,由於宏全成立初期要資金運作,當時台灣金融體系保守,借錢困難,於是兼作土開開發,拿土地去抵押,跟金融機構融資,再借給宏全。」
戴宏全表示,60年代,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,「父親看準消費力和住房需求,曾在彰化興建大明新村、陽明新村等建案,反應不錯,再跨足台中,創立人山建設、人海建設、福族、宏通建設等,1973年爆發中東戰爭,因為石油禁運而引起油價上揚,引起的通貨膨脹更順勢引發房價飆漲。」
「在我接班的90年代前後,適逢包材事業蓬勃發展,加上父親認為房價已漲多,遲早修正,就逐步縮手房地產,停止擴張建設公司,其中又遇上1999年的921大地震,許多建設公司面臨週轉不靈倒閉時,父親成功躲過房地產低潮,從小我就跟在他身邊,耳濡目染,培養對房地產的敏感度,他也叫我念土木,叫我弟戴宏一唸建築,強調每人都應有專業技能、第二專長在身上。」戴宏全說。
記者問(以下簡稱問):這波房市不景氣怎麼看?
戴宏全答(以下簡稱答):我認為還是利率導向,利率低,房市就不可能崩盤。
此外,購買的地區也是重點,好比台中市,因為有好的產業發展政策,包括中科、精密園區、軟體園區,延伸到娛樂業、服務業的興盛,一直有外來人口,要跌價的機率很低。
 
問:日後房地產會有什麼變化?
答: 雖說不至於跌到哪去,但可確定產品定位會有所改變,簡單來說,為了因應新移入的年輕人口,建商是否提供合理價位讓他們買?當然7期豪宅對年輕人來講是遙不可及,但若能把房子總價壓在600-800萬之間,加上彈性的付款與貸款條件,需求還是大的!
像台中近期有社會住宅、勞工住宅,由政府提供土地跟建商合作,因為有剛性需求,這些住宅就很搶手,重點還是價位和城市是否有明確政策在主導。
 
問:看好台中哪區?
答:西屯一定有潛力,再來是南屯,高鐵附近,烏日,以及延伸到大里、太平都不錯,反觀現在政府推的前瞻政策,會把幅員擴大到烏日以南都市,甚至接到鹿港,這一帶是可以期待的。
以台中市來講,也有都市逐漸沒落,好比豐原,最大的問題是附近沒有工業區去支撐,也缺乏大專院校,好讓外來人口可以移入,這類的舊都市活化,需要新的產業來刺激。
 
問:有把房地產知識運用到宏全國際?
答:有,這幾十年來我幾乎每年都在買地,只是買的地不在台灣,而是大陸、東南亞、泰國、越南等,每年都在一個新地方開發,而且一定要買新的工業區土地。
若土地非自有,機器放上去,碰上租約到期,要遷廠很麻煩,像宏全在台中工業區有1萬2千坪自有土地,如今一坪市價已將近30萬元。
這十多年來台灣房地產漲多,但是在國外,好比印尼土地,緬甸,泰國,越南也是漲,漲幾十倍都有,有時在國外買的工業區反而漲更多,由於經濟發展下,工業區土地在全世界需求只會越來越大,而多數人又對工業區開發越來越反彈,造成大面積供給少,價格自然飆漲,所以長期看好工業區土地。
拿著戴宏全所說的邏輯,對照永慶房產集團剛出爐的第4季房產趨勢前瞻報告,可以看到台中市的交易量比去年同期增長25%,增長率排名第二,高於七都平均值,僅次新北市,代表台中買賣算熱絡;此外,再看今年第3季的台中房價,年增率上僅微幅小跌0.5%,表現第二,僅次於台北市漲0.5%,表示台中市不易大跌,而台南市吊車尾,跌價2.3%。
或許正如戴宏全所說,國家利率續低,都市政策發展對了,房價還是有支撐。
資料來源:https://www.mirrormedia.mg/story/20170929bus012/?utm_source=facebook&utm_medium=mmpage
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