土地交易金額創下六年來新高 專家:政府抓到「眉角」了

專家指出,其實開發商並不排斥地上權,只是過去條件過於嚴苛。示意圖為南山廣場。(攝影/黃威彬)

「從開發商買地的狀況來看,並沒有出現太大的議價動作,結果還買得非常多,……開發商在買地的時候,基本上都是用現在低檔的房價去回推土地價格,2018年會有那麼大的交易量,我相信他們是買得非常開心啦,表示價格算是非常平實。」談起2018年土地交易狀況,戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達的笑容彷彿與建商們重疊。
根據戴德梁行統計,2018年土地交易金額高達1780億元,不僅創下近六年新高,更比前一年暴量成長44%之多。楊長達分析2018年前十大土地交易,發現住商類土地占比高達92%,與2017年相比增加了24個百分點,若對照2016年,更是大增56個百分點;反觀工業土地在2016年的前十大土地成交總額還占了64%,2018年卻連一筆也沒有,「如果是全年度的土地交易總額為,2018年住商類土地一共占交易總額的77%,工業土地只占了18%。」
「我們看過去幾年的前十大土地交易,可以發現2016年工業地產占了64%,2017年降到32%,到了2018年,前十大交易裡面,竟然沒有一塊工業地產,除了三立買的埔心牧場算『其他』,幾乎全是住商,事實上,這些才是原本開發商的主要戰場,2018年他們也確實占了滿版。」他說。
楊長達表示,過去一年,開發商在「逢低買進」的過程中,其實買地買得非常開心,「畢竟市場已經低迷了那麼多年,這讓開發商可以用現在房市的狀況,去出價買土地,價格還是划算。……重點是,這背後表示出他們對未來房市還有期待,甚至是有非常大的信心、企圖心,再加上公有地大量標售,全年將近1800億的量,就是這樣堆疊出來的。」
何謂信心?他舉例,像2018年的第三季,元大銀行所標下的仁愛路空軍總部地上權,在最早的估價報告裡,價值50多億元,但最後卻以82億元脫標,「這顯然是個乖離的數字,但從這裡也可以看出,元大對於那塊地的旺盛企圖心。……另外比較大金額的,還有年初富邦人壽在高雄標到的地上權,是之前龍華國小那塊地(捷運凹子底站旁商業區開發案),也用78億元標下。」
地上權交易暴增,專家:政府抓到「眉角」了
值得一提的還有,在全年土地交易金額裡,其實也藏著兩個關鍵數字。首先是公有地標售,總金額778億元,占比高達43.7%,再來是,裡頭屬於地上權的有218億元,讓楊長達直言「過去很少見」,強調背後原因是政府已經摸清「眉角」,知道如何讓地上權順利標出。
他指出,政府抓到的眉角,關鍵就在於年期,「你看那些大的,幾乎都是70年,所以政府也發現了,標售地上權,70年期才可以讓投資人在房子比較舊的時候有動力去改裝、維護。……因為一般來講,房子到了30幾年,都會需要大修,所以,如果是之前50年的條件,等於修完才10幾年,房子就要交給地主了,這樣一來,他們不只出價也變得保守,連意願都很低,可是一改成70年,就等於兩個35年,剛剛好。」
「另外一個原因是地租的部分,原本是跟著公告地價調整,那會讓投資人在標地上權時,有一種很大的不安定感,後來政府改了遊戲規則:地租有三分之二是不會動的,也就是說,未來70年,都用得標時的公告地價去計算,另外三分之一的部分則設限──兩年不超過6%,等於一年地租不漲超過3%,如果回到投資案來看,平均一年地租只會多1%,有了這個穩定性之後,其實投資人就敢投資了。」
整體而言,楊長達認為,2019年地上權將持續搶手,「因為地上權這樣的產品,之前並不是說沒人想投資,而是公告地價的漲幅太大,才造成投資人不安,加上年期過短等因素,……但是,像這樣的情況,我相信以後應該不會再看到了,大型地上權競爭會非常激烈。」

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