「買賣不破租賃」藏漏洞 法院認證最保障

《民法》的買賣不破租賃是為了保障承租方的權益,但很多民眾不知道該法條有但書。資料照片


位於台中市南屯區名店「明炙道炭火燒肉」日前無預警歇業,業者出面指控輕信霸王條款「買賣不破租賃」,沒察覺和二房東簽約,租約期間就必須退租還地;到底什麼是「買賣不破租賃」?這個條款又有什麼限制?
 
「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款,《民法》第425條第1項載明:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。


民眾與房東簽租約要做生意前,最好先確定簽約方是真正的屋主。
也就是說,民眾在原有的租約時限內不論房子是交易或被法拍,因為租賃契約是先成立,買賣契約在後,因此承租人的承租權利並不會受損。住商不動產企研室經理徐佳馨指出,除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效,或承租人利用租屋處進行非法行為,否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。
 
但這次台中的燒肉店業者為何租約不受買賣不破租賃保護?原因就出在和燒肉店業者簽租約的不是原屋主,昭明法律事務所律師何曜男表示,若承租人是向二房東租屋,而二房東與原屋主的租約內並沒有明文規定二房東可以再出租,那麼二房東與承租人的合約屬於無效合約,房產移轉後新的屋主可拒絕履行承租人與二房東的租約,此時「買賣不破租賃」就無法適用。
 
另外,《民法》425條第2項指出:前項(第1項)規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。因此若屋主與承租人的租約已逾5年或無期限,租約又沒有公證的情形下,「買賣不破租賃」也不成立。


租約到法院公證之後,才具有買賣不破租賃的權利。
簡單來說,如果租屋合約沒有公證,而且合約書沒有約定租期,或者是約定的租期超過5年,就不適用「買賣不破租賃」的規定。如果租約有經公證,或是租約雖然沒有公證,但有約定租期且租期少於5年時,仍適用買賣不破租賃的規定。



對於想要租屋做生意、而且預計投入較高成本的民眾而言,要確保自己受到買賣不破租賃的保護,最好的方式就是簽約期限在5年內,合約到期前就向屋主提出續約,每次的租屋合約也都要到法院公證。(陳建宇/綜合報導)

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