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| 顏炳立早年被稱為「多頭總司令」，近年態度轉變，頻唱「空頭」。（攝影／徐珍翔） |
房市冷熱難辨，唯有人聲鼎沸。
在各說各話的時局裡，有建築界大老說，今年房市隨著肥咖條款效益、選舉利多發威，距離回到30萬棟的「熱絡指標」只差一小步；另名房產教父卻認為，當下任性的業主不願讓利，在天冷的市場裡硬說好熱「該去看醫生」，建議自用型買方多等待，只要價格還不到位，就先戒急用忍──看看就好。
全台今年前三季不動產移轉交易棟數20萬5832棟，年增4.5％，全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰解讀，隨著肥咖條款效益與選舉利多，房產重點指標呈現「一降四升」，因此今年房市可望突破28萬棟，距離回到30萬棟的房市熱絡指標只差一小步。
根據金管會統計，截至今年第二季為止，上市櫃公司在中國大陸投資收益匯回金額合計達4226億元，占累積原始投資金額2兆3832億元的17.73％，對照去年第四季的16.9％，明顯上升。對此，賴正鎰指出，隨著肥咖條款效益發威，台資已加速回流，當下政府宣布修改《公發公司資金貸與準則》，擬開放企業海外持股100％的子公司借款給台灣母公司可不受淨值40％的限制，是進一步鼓勵海外資金回流，因此看好。
「11月縣市長選舉倒數計時，今年選舉感覺氛圍冷靜，並未影響房市表現、反而是利多，指標『一降四升』突顯了房產確定早就在去年底落底，今年出現Ｕ型回升。」賴正鎰說，
指標「一降四升」，大老：房市去年落底，今年U型回升
所謂的「一降四升」，商總不動產交易委員會主委謝坤成解釋，「一降」是指六都今年同步宣布凍漲、甚至調降地價稅率，「相信房屋所有人拿到稅單時很有感，持有稅負擔變小，如油價凍漲般，會讓車主也鬆口氣。」
至於「四升」，謝坤成說，首先是今年前九月的住宅類建物核發建照宅數達8萬8596戶，年增38％。其次，今年前三季全台土地成交金額已突破1300億元，工業地交易累計也達101億元，市場估計將全年有機會創下2000億元的歷史新高，「而且推案量也是遍地開花，多數企業都是為未來長期發展而購地建廠。」
第三升為「內政部不動產資訊平台實價登錄資料顯示，雙北市近二年房價持續正成長」，他舉例，即使是北市40年以上老舊公寓仍十分搶手，「以北投區溫泉路一處40多年老公寓為例，105年9月成交價格為每坪52.6萬，107年6月成交價漲為59.9萬，漲幅達13.9％。另外像新北市新莊區中港路3年內新成屋大樓，106年9月成交價為每坪42萬，才隔10個月，成交價就漲為45.5萬元，漲幅8％。」
最後「一升」，是指六都今年前10個月建物買賣交易棟數17萬5765棟，年增6％，且全台新成屋及中古屋交易前三季已達20萬5832棟，年增4.5％，「唯一減少的項目只有新開工建案產品的平均樓板面積，這是受少子化影響小宅當道，平均每宅樓地板面積才由52.4坪縮減為45.8坪。」
整體而言，賴正鎰說：「因為游資充沛加上利率維持低檔，將帶動資金移轉和購屋置產、換屋風潮，預估全台全年不動產交易移轉棟數會接近28萬棟。」
先拉高價格三成再給買方殺兩成，教父：玉蘭花怎可當玫瑰？
相較於賴正鎰的樂觀喊話，近年捨棄「多頭總司令」稱號，倒戈為「空頭」的房產教父、戴德梁行董事總經理顏炳立顯然站在對立面，對於當下的房市，他給出了犀利的註解：「越冷的市場，訊息更亂，真假不分，藉用媒體不斷傳說市場的重大變化，但觀念可以破除一些假訊息的迷思。」
「有人提出天母會成交每坪200萬，中山北路會成交每坪150到180萬，連民權西路的成屋，一坪也賣到130萬，又是台商回台一口氣買了6到10戶。同樣的劇情、同樣的題材、同樣的故事，全只為了高價出貨。」顏炳立語出驚人表示，業者同聲台灣房地產整體提升了很多，事實上，是業界為了求活，連講實話的勇氣都沒有，為了求去化、求量，開始搶新的自用型客層的錢，在行銷上無所不用其極。
「碰到中美貿易大戰、肥咖條款上路，許多台商積極回台買不動產，才促使許多豪宅銷售率都拉到五成以上，……但有建商推『隨齡付』，宣稱讓中產階級可以圓購屋的夢，3 年後，房價沒漲反掉，在薪資未增加，本利攤還情形下，變成一個壓力鍋，壓力一直增加只是何時爆開而已，市場好壞只有唯量是問，量沒出來，任何話術都是假的。」他補充。
顏炳立指出，如今代銷業搶案凶，誰能開高價幫業主賣「就贏了這一把」，因此，搶到案了，往往逆勢操作，把房價拉高至三四年前以上的水準來賣，藉此測試市場上屬於有效需求的自用型買方能力，「當拉高30％給買方殺了20％，賣方還是贏家，買的人就準備和房地產常相左右，等待下次風起才解套了。」
對此，他不以為然，「若東、西區都賣130萬，要選擇哪裡？就像怎麼可能把玉蘭花賣到玫瑰的價格？幻想把蛋白區的產品賣到蛋黃區的價格，不能用過去的行情把價拱上來，……當鄰近地區面積一樣的新成屋賣到70幾萬時，預售屋只能賣到100萬上下，但買到現貨130萬時，只有5個字：祝福與祈禱。」
建築業在天冷的市場硬說熱，教父：該去看醫生
針對最後一季台灣房市供給量爆，面對使照核發10年新高、建照核發10年第三高、餘屋量8年新高的狀況，顏炳立直言：「最快在最後一季、最慢在明年開春，就會開始一場價格殺戮戰，……全台房市賣壓將破表。」
整體而言，他認為，目前台北市能接受的成交總價在2000萬到3000萬元之間，新北市則介於1000萬到2000多萬元，「代銷業者撒大網求市占率，也許有機會抓到台商回流大魚，但這些量還是有限，……現今不是沒買氣，而是所對應的價格有一定落差，如果還想賣到比旁邊地區兩倍的價，這叫『緣木求魚』，不是抓魚。」
「目前看來，任性的業主不願讓利，在天冷的市場裡硬說好熱，那該去看醫生了，自用型可以在此時介入市場，價格應該要慢慢落底了，三四年前蓋的房子如說賣得很好，真是聽聽就好，目前『等待』才是讓自用型買家可以買到合理價格的方法，……個人所得負擔得起的就是合理價，價格如果還不到位，那就『戒急用忍』，看看就好。」顏炳立說。
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