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至今維隆仍聽到很多屋主,買賣多次的業餘投資客甚至到房仲,還在說我買還沒兩年要被課徵奢侈稅.....已經上路快一年了耶!!別害你的屋主錯過最佳的賣點,還多賠更多錢
房地產業者戲稱，房地合一稅自6月初立法院三讀通過，到底如何課稅？至少有一半業者還是一知半解、9成8消費者還是霧煞煞，甚至還有人主張「既然政府連證所稅都可以廢、乾脆連房地合一稅也廢除算了！」不過說歸說，房地合一稅確定要在2016年1月1日正式實施，面對全新稅制，消費者將受到哪些影響？究竟要怎麼因應？以下八大熱門話題，一次解盤。
1.坊間討論最熱門的是，哪些人適用房地合一新制？答：由於訂有日出條款，2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制，因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。
2.持有未滿2年出售房地產者，需要繳交奢侈稅嗎？答：不用繳交奢侈稅。房地合一實施後同時停徵奢侈稅，但對不滿2年售屋者，獲利部分須依新制課徵45％（持有1年內）或35％（持有1～2年）稅賦。
3.2016年後才交屋，來不及在2015年底前脫手的非自住型投資客，怎麼解套？答：繼續持有2年以上再求售，此時獲利部分繳20％的稅，等待時間可先出租降低成本。
4.房地合一實施，會進入「重稅時代」嗎？答：其實未必。房地合一是有獲利才繳稅，自用住宅者有400萬元免稅額，每6年享受1次，超過免稅額部分適用10％稅率；至於非自用住宅者，稅率15％～45％不等，若無獲利就不必繳稅。
5.可灌水裝潢費用，將來申報成本來減稅嗎？答：未必。財政部有訂出「房地合一課稅所得稅申報作業要點」，售屋時可列舉廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等，當作費用項目；另可列舉裝潢修繕、印花稅、契稅、代書費、公證費等，當作成本項目，據以扣除稅額。但如系統家俱、冷氣等，財稅單位未必會認定。
6.成立公司會比較省稅嗎？答：公司依新制規定稅率為17％、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45％綜所稅優惠，但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10％稅賦，總實際稅賦可能要繳到25.3％。相比若個人非自用住宅出售，持有2年以上稅率20％，相對優惠。
7.買2016年1月1日之後才交屋的預售屋，會比買中古屋吃虧嗎？答：不一定。很多人在2015年下半年鼓吹應把握下半年黃金輕稅期買屋，如以房價正在高點往下觀察，若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅；超過400萬元部分稅率10％，經小換大或重購退稅機制，有機會比舊制還划算。
8.有「免驚」族群嗎？答：至少有4種類別不必擔心房地合一稅。A、預售屋在未取得所有權之前移轉，屬於權利交易，不適用房地合一新制。B、賣屋獲利400萬元以內的自住者不必繳稅，估計這類自住客佔比至少達80％以上。C、重購或換購可享退稅。D、台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅，舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40％～45％稅率；但2016年新制上路，只要持有超過2年即可適用20％稅率，相對較舊制划算。
原文網址: 房地合一稅 8問一次解盤 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/467269116690.html
◆第一問：既然實價課稅就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？
答：房地合一稅為所得稅，有賺錢才需要繳稅，買賣土地如果賠錢，是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊
◆第二問：我本來住在台北，因工作調到高雄，在當地買了一間房子，後來公司裁員，我只好把高雄的房子賣掉，但是為何要被課到45％的重稅？
答：只要符合自住條件的自用住宅，就能適用房地合一稅的自住優惠，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。
◆第三問：老爸花了2,000萬買了一間房子，最近不幸往生。我繼承這間房子去賣，為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本？而且在一年內賣掉，還要被課到45％？
答：符合自住條件的住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％稅率課稅，稅率並非45％。
另外，出售繼承、受贈取得的不動產，財政部也釋出利多，成本計算方式從寬認定，將按繼承或受贈時的房屋加計土地的公告現值總額，乘上持有期間的消費者物價漲幅，作為出售房地產的成本，稅負可望下降。
◆第四問：我拿老家的土地跟建商合建，房子蓋好後我拿
土地去換房子，除了要繳
契稅、土地增值稅以外，還要繳很重的所得稅，政府為何不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢？
答：與建商合建後換回的房屋，日後出售有賺錢才需要繳房地合一稅，而且長期持有超過2年在10年以內稅率訂為20％；超過10年稅率訂為15％，以鼓勵長期持有。符合條件的自用住宅，課稅所得在400萬以下免稅；超過400萬部分，則按10％課稅。
◆第五問：為了擁有一間自己的房子，我辛苦工作去還房貸。最近因為家中急需現金周轉，不得已要賣屋求現，為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉，政府不承認這些繳給銀行與政府的錢，還把這些支出當作獲利課稅，對我們小老百姓來說真不公平。
答：房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。
◆第六問、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬免稅額、英國出售自用住宅不超過5000平方公尺免稅，美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅，有50萬美金獲利可以免稅，為何台灣人出售自用住宅只能有400萬免稅額，而且6年才能用一次？
答：各國稅制、房價及物價情況都不一樣，在比較稅制時，不能單就免稅額來認定課稅是輕是重；事實上，按照現有稅制，美國、德國的不動產交易課稅，比台灣更重。
◆第七問、我家的土地被政府區段徵收，政府為了減少財務壓力，希望大家盡量領取抵價地，還告訴我們將來去賣抵價地時，土地增值稅可以打六折，可是為何還要我繳一筆全額的所得稅？
答：房地合一稅是為了導正房地分開課稅的稅制漏洞，而且有所得才需要繳稅，有助維護租稅公平。未來政府也將放寬，讓抵價地可併計區段徵收前的持有期間，可望適用長期優惠，對納稅人更有利。
◆第八問、因為景氣不好，我好不容易才把房子賣掉，但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情，要用國稅局認定的標準來課我的所得稅，為何不相信我？
答：如果民眾賣房子的售價，確實低於市場行情，只要提出相關證明，國稅局都會核實課稅，不會影響納稅人的權益。
◆第九問、我因為要貸款，在100年5月把土地信託給銀行，到了105年8月，這筆土地塗銷信託回到我名下，再賣的時候為什麼要用新制課所得稅？
答：只要信託的受益人為同一人，取得不動產的時點是在105年1月1日之前，即使房地合一稅上路後才出售不動產，也不會被課房地合一稅。
不過，為了抑制短期炒作，財政部將103年1月1日之次日以後取得之房地，且持有期間在2年以內，於105年1月1日以後出售，納入課稅範圍。
◆第十問、都是一樣賣房子，公司賣都可以明年5月繳，為何個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳？
答：房地合一稅是分離課稅制，具有稅負較低的好處，如果在5月合併報繳綜合所得稅，最高稅率將達45％，反而加重納稅人的稅務負擔。
房地合一稅僅針對出售不動產的利得課稅，房貸利息、房屋稅及地價稅，就像每個人的生活費一樣，在課徵綜所稅時也無法扣除，因此在不動產交易裡，也無法視為成本扣除。
備註事項
凡二○一六年一月一日後取得，及二○一四年一月一日至今年底前取得但持有未滿兩年者，均符合新制條件，稅基計算將以出售價扣除買進價、費用、土增稅之土地漲價總數額，另依持有年限採十五至四十五％不等稅率計算，惟滿六年自用住宅享有四百萬元免稅額，超過部分稅率為一○％。
針對繼承、受遺贈不動產的情形，得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算，納稅人可望少繳一點稅。
另外，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。
取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。
三類屋主不必煩惱房地合一稅制
新制的核心就是鼓勵長期持有，抑制短期炒作
第一類是「長期持有的自用屋主」
只要持有滿6年，就有新台幣400萬元獲利扣除額，其餘採10%課稅，如果賺得不多，可能連稅都不用繳。
持有並實際居住滿6年，且無供營業使用或出租，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部按10%課徵
第二類是「換屋或重購自用屋主」
舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅，新制不論大屋換小屋，或小屋換大屋都能退稅；新制上路之後，換大屋全額退稅，換小屋按比例退稅
第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」
這類交易屬於權利交易，不適用房地合一稅，賣家的獲利併入年度所得課稅
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