【有房沒房都要知道】Part1：「房地合一」到底是什麼？

但….你知道「房地合一」，是什麼嗎？
簡單說，在台灣從買到房子持有再賣出，必須繳納交易稅(印花稅、契稅) 、持有稅(房屋稅、地價稅)、所得稅(土地增值稅、交易所得稅)，而這些稅分別以公告地價、土地公告現值、房屋評定現值等價格作為課稅計算基準(目前課稅基礎遠低於市價)。也就是說，房子明明和土地是黏在一起的，但在課稅時，卻被分開計算，因此造成諸多問題。為了導正缺失，使課稅基礎符合市場價格，故推動「房地合一」改革。

目前大家吵得不可開交的「房地合一」制度，其實是僅針對房屋交易所得稅的部分。現今國內房屋交易，土地和房屋是分開課稅，土地依土地公告現值課徵土地增值稅，房屋則依房屋評定現值併入綜合所得稅課稅，而在這制度下，也造就了以下諸多問題：

1. 土地、房屋售價拆分不成比例：移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。因此在實務上，常常為了規避所得稅的累進稅率，刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」，以減少稅金金額。

2. 課稅基礎與市價脫節：透過實價登錄的資料比對，房屋評定現值平均不到市價的一成，土地公告現值平均則不到市價的五成，也就是說超過公告的部分，所得是不需要繳稅的。

3. 土地漲價不用繳稅：因公告現值一年調整一次，所以在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅，土地因公共建設所漲的價值，全都歸為個人所有。

4. 賠錢賣卻要繳土地增值稅：因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，所以每年政府仍會予以調高，導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅的詭異現象。

未來，若真得實施「房地合一」，那麼房屋的買賣所得，將會以房屋和土地售出的實際總額扣掉取得成本後，作為課稅基礎，如此，上述四個問題，將得以獲得改善。扭曲的房地產稅制也將逐步導正，期待能在效率與公平間取得平衡，並兼顧房地產市場發展與人民居住正義。

故「房地合一」改革若通過，可算是台灣房地產稅制改革的一大里程碑。

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