台美國旗飄揚。 益立信海外房產集團／提供
去年川普勝選之後，隨著美股指數屢創新高、國際級企業競相赴美設廠投資，再加上今年中國開始實施《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》，俗稱「中國肥咖條款」等因素，造成台灣海外房產投資主流從東南亞轉向美國。近來投資人頻頻詢問置產美國機會，做為美國房地產專家，對美國房產後勢，有以下幾點觀察：
觀察1：美國房價持續上漲、但漲勢趨緩：
根據去年12月資料，美國消費者信心指數創15年來新高，而失業率維持在4.7%的歷史低檔區，而在房屋供給遠不及需求等正面因素影響，美國知名房產網站Zillow與Redfin分別預估，今年美國平均房價幅分別是6.5%及5.3%。在正常情況下，房價漲幅不應超過收入與通貨膨脹率，因此可預見的是，美國房價漲幅將趨於緩和。
觀察2：東西岸房價要看海外投資者、中西部要看內需成長
若用房價區分，美國房地產可分高價位與中低價位房產。前者主要分布在東、西兩岸，以紐約、北加州舊金山與灣區和南加州的洛杉磯、西雅圖等地為代表，價格多在100萬美金（約3,100萬元新台幣)。因為該地區買家多是華人、蘇俄富豪等海外投資人或科技新貴，地點在精華區，不太容易受景氣循環變動的影響，未來漲幅必須看海外投資人的臉色。
至於中低價位房產，是指美國中西部與南部，以伊利諾州、密西根州、德州等為代表，這裡房價平均價格約20萬美金(約620萬新台幣)。但中西部與南部的買方，多半是首購族、退休空巢期、上班族等，易受到外部景氣的影響。所以2008年金融海嘯發生，該區域的房價跌幅很大，隨著美國景氣好轉，房價漸漸回溫，但尚未回到2006年高點，相較其他高價位區早已破2006年高點，甚至多出50%。但因中西部與南部房價基期低，進入障礙小，在川普極力要求美國製造業回流、工作機會大增的情勢下，中低價位的房產，有機會落後補漲。
觀察3：Y世代變成買屋與租屋的主力
依美國3億多人口結構分析，Y世代與戰後嬰兒潮占總人口最大比例。所謂的Y世代是指1980年至2000年出生的人，目前多20～30多歲；而戰後嬰兒潮指1946年至1964年出生的人，多為50～70歲間。
預估今年有三分之一的買方來自Y世代，相反地嬰兒潮出生的中年人都打算出售大房轉進小房。此外，約超過百萬計30～50歲美國人，在金融海嘯時房屋被拍賣，在經歷7年後，信用得以恢復，預期今年將陸續重新進入買屋市場，因此中低價房產將可望優先受益。
觀察4：房貸利率應維持在5%以下，但房價支付負擔能力降低
美國聯準會（Fed）對外宣稱，今年預估將升息三次。依照目前美國住家平均年租金報酬率約4~5%之水準，若30年期房貸利率超過5%，就容易發生「買不如租」的想法。因此估今年房貸利率應維持在5%以下。但這也是美國學者專家，預估今年內房貸利率將維持3.75%~4.6%的水準。
觀察5：貸款取得較容易、原信用破產者將再度進入市場
在川普的主導下，將鬆綁「陶德-法蘭克」法案，減少對銀行的監管，以利銀行更願意進行放貸，因此，將會有更多的能夠較容易取得銀行貸款，更有利於活絡房市的交易。
觀察6：售屋成交天數會變為更短
根據美國NAR不動產經紀人協會的資料，美國平均售屋成交天數從2011年12月的99天，大幅下降至2016年的52天。且若按照這樣銷售的速度推估，將於今年4月，目前所有的成屋將會被賣光。
觀察7：政治不確定性取代政策不確定性
基本上，川普積極推動擴大基礎建設投資、企業減稅與嚴厲打擊非法移民的三個政策，就短期而言，有利於美國房市。但就中長期而言，川普令人捉模不定的個性，卻是美國房市的最大不確定變動因素。
就2017年而言，美國房市利多比利空多，預估美國今年平均房價漲5%~7%。
反觀台灣，雖然失業率維持在3.79%低檔、首購房貸利率在2%以下，有利於房市。但人口成長多年停滯，過去10年消費者信心指數自2009年2月48.42的最低點，爬升至2015年4月92.3最高點後，又下滑至去年2016年12月的77.22。加上售屋成交天數拉長，動輒80~90天，與首購族年齡老化快速，台北市甚至要超過40歲，明顯房屋供給遠大於需求。若再考慮兩岸仍存有政治不確定性，台灣房價應該尚未見底。
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