2018房市展望:黑天鵝vs.狗來富

舊的一年結束了2017年房市似乎也可蓋棺論定,毋庸置疑那就是「量增價跌」的格局,換句話說就是官方所認定的「軟著陸」了,展望2018房市會不會比去年好呢?主觀上大家都會有較樂觀之期待,但現實面還是有些變數存在,黑天鵝還是有可能出現!







或許有人會納悶,為何2017年房市可蓋棺論定是「量增價跌」的格局?談房論市不外乎是「量與價」。前不久央行彭淮南總裁在立法院就已公開宣告,國內房市已經「軟著陸」,其立論基礎之一就是交易量增加了。


房市「量增」:銷售人員業績「比去年好」


此外,官方統計數字也說話了,推估去年全年度房屋交易量應該有26.5~27萬件交易量,跟交易進入冷凍庫的201624.5萬件比較,預期會有8.2~10.2%的增長。


撇開會說話的數字之外,房屋銷售人員不論是預售的代銷人員,或是中古屋的房仲人員,都是第一線扮演春江水暖的「先知鴨」,私下探詢從個人業績到團體績效,應該都會有個「比去年好」的相同結論,因此「量增」是事實,不必再多說。



但是市場交易價可就沒有這麼漂亮了,在一手屋預售市場上,去年來市場上傳出不少建案有亮麗的銷售佳績,甚至也有排隊建案、秒殺個案,但是八成都是訴求讓利、破盤,或是低自備、低總價、送贈品等,才獲得購屋人的青睞、市場的認同,這與景氣多頭時的「三高」景象真的是不可同日而語。


二手中古屋市場更是悲慘即使有不少屋主或是無成本壓力或是利率仍低還可撐堅持不讓價,但是實價登錄宛如一張照妖鏡,讓投資投機者紛紛現出原形,讓誤判景氣者一一付出代價,像台北南港在「新東區」的法螺大吹之下被吹捧上天,房價一度喊上單坪百萬元,但是去年來已經看到有不少含淚認賠出場的案例,「大同璽苑」就有一戶認賠12百多萬,「日升月恆」更有人慘賠37百多萬出場。


「價跌」:買大屋賠大,買小宅賠小


新北市的林口也是在諸多利多的推波助瀾下,成了這波預售推案的重案區,業者當年更打出「霧散了人來了林口發了…..」這麼迷人的廣告催眠,讓很多人都禁不住主動「慷慨解囊」下場購屋,甚至連前副總統呂秀蓮都還成為入住貴賓呢。而今呢?因供給量大,地段又不佳,統計顯示,該社區已購客戶中有六戶賣出,只有一戶還勉強小賺,其餘都是認賠殺出。


這種買在最高點割肉認賠的市場現象,當然不是只有這些案例,全台只要是一窩蜂推案的區塊都面臨了房價向下修正的命運,普遍都是買大屋賠大錢,買小宅賠小錢。


股票市場追漲不追跌,房市也差不了多少,市場心理就是這個樣子,牆倒眾人推,棒打落水狗,即使交易量回溫,但是房價短期內恐都還很難樂觀以對,「價跌」是連落後指標的最新公告地價、土地公告現值、都市地價指數各縣市也幾乎都是全面調降的。



展望2018:量增有限、價跌收斂


展望2018年房市,這種「量增價跌」的格局會不會有所轉變呢?就內外情勢看,變化應該不大,還會是「量增價跌」,只是「量增有限,價跌收斂」,該注意的倒是市場當中的黑天鵝,稍早之前北市房仲公會有發布一份前瞻趨勢報告,指出2018年房市當中將有三隻黑天鵝,雨遮、選舉與利率三大變數,這些確實值得特別注意。


第一隻黑天鵝屋簷雨遮不登記坪數


開春房市最大條的事就是屋簷雨遮不再登記坪數,這看似影響不大,但已在去年底之前掀起一波小小搶照潮,這些新供給將在今年房市中釋出,為空餘屋所苦的市場平添變數,特別是一些新興重劃區。


第二隻黑天鵝:縣市長選舉


這就是選舉的政治干擾,201811月底有縣市長選舉,市場人士正向解讀,認為選舉年政府會祭出更多政策利多,反有利於房市。但縣市長選舉是2020總統大選前哨戰,選舉紛擾及媒體版面的排擠效應,在在都不利於房市的發展。





第三隻黑天鵝:央行利率走勢


新年度房市最大隻的黑天鵝應該就屬利率的走勢了!過去央行彭總裁曾說過利率不可能永遠停在低檔。國際上過去寬鬆貨幣、低利的環境已開始轉變,去年底美國聯準會又再度升息一碼,經濟學家預估今年還會升息三碼;經濟體跟台灣類似又是台灣最大競爭者的韓國,也已啟動升息,因此我國升息的壓力是越來越大,升息的腳步也是越來越近。



然而市場也有一種安慰的聲音認為央行即使升息幅度也會很小速度也會很慢對房市影響相當有限,這也是事實,不過無論如何,升息都是市場利空,即使是一次只升半碼,對於「墊腳尖」購屋者、高額房貸者都會有如最後一根稻草般的壓力,更何況古人也說過「一文錢逼死一個英雄漢」,因此升息的變數絕對不容輕忽!


除此之外,北韓的情勢、最近美國川普的稅改、戊戌年有天災地變,這些都相對比較遙遠,但也不無變成黑天鵝的可能。


總而言之2018國內房市還是不脫盤整走勢,自住者可擇優殺價進場,投資則仍不宜貿進,因沒有太多賺錢的空間。回顧過去,展望未來,個人主觀上還是期望,隨著狗年的來到,不管市場有多少變數或多少隻黑天鵝,都能被幸運之狗給一一趕跑、除掉,期待房市很快有個「狗來富」的一年。






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