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| 目前稅制壓縮房地產獲利空間，使得市場上仍以自用買房者居多，投資客退場。 報系資料照 |
台灣房地產在「高總價」、「高門檻」雙高天花板下，已經不復以往的轉售獲利模式，除非入手價格破盤，或是眼光獨到，利多發酵，價差機會才大。
台灣房屋智庫執行長兼發言人張旭嵐建議，想要透過房地產累積養老金，須有中長期的投資規劃。
張旭嵐說，2016年房地合一稅實施後，新制對非自用者不利，房地合一稅將長期持有自用住宅定義為六年，並有400萬元免稅額，獲利超過400萬元，課徵資本利得10％稅率。
對於短期投資客來說，持有一年內出售課徵45％稅率，持有一至二年出售課徵35％，二至10年則課徵20％，轉手獲利空間受限，以致目前房地產市場以自用買房者居多，投資客退場。
買房投資養老 勿用急錢
不過，張旭嵐說，「房地產賺的是時間財」，偏好房地產理財的國人不在少數，銀髮族更喜歡當房東，房地產仍是一項國人習知的理財工具。
她分析，如果想投資房地產獲利，最好以不急用的資金，因為房地產轉售時間比以前長，房價漲幅也不會像大多頭行情時期那麼好，且目前房價還在底部修正，「不能借錢來買房、更不能急著變現」，要有長期抗戰的打算。
但如果是以不動產投資信託(REITS)角度投資房地產，則是一項長線獲利可期的理財工具。張旭嵐觀察，台灣租賃產業正面臨轉型，租賃市場已出現新的趨勢。
租賃投資的第一級，出租的是房屋空間，房東要滿足的是「住的需求」，物件本身的條件，包括房屋地段和本身的硬體、裝潢、公設，皆是重點，也是房租價格競爭力所在。
租賃投資的升級版，除了硬體，還有加值服務，許多高級的套房，強調飯店般的物業管理，做市場區隔，租金也能收得更高。
不過，當一位單一物件的包租公，經濟效益低，若是想多套出租，張旭嵐建議 ，可往中南部找透天改建，投報率可望到3%~6%左右。
北台灣房地產投資成本相對高，隨著租賃專法上路，現在有不少有眼光的業者，著手規劃包租代管事業，統籌管理小房東的物件，規劃有特定訴求的集合式出租套房或小宅，而由業者統籌提供上班族所需的加值服務，增加市場競爭力，這也是未來租賃產業轉型的新方向。
張旭嵐認為，對於房地產投資愛好者而言，這也開啟了一個投資的新模式。現有業者透過募資的方式，小單位集資，提供一個低門檻進入房地產業的機會，未來是否會成為房地產投資新潮流，頗值得留意。
此外，銀髮宅也正在興起，張旭嵐指出，許多有錢的老人，想找一處好的房子安享晚年，在租屋市場將會形成新的需求，想要包租代管或是以REITS理財的投資客，可以思考切入時點。
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