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| 香港的高樓大廈。根據香港差餉物業估價署的數據，從2018年7月到12月，住宅價格降低近10%。 DALE DE LA REY/AGENCE FRANCE-PRESSE — GETTY IMAGES |
香港——香港房產市場近期發生了一件奇怪的事情。
新年前夕，一位買主預付了5%的定金，欲購買在香港島山頂一棟售價9250萬美元的三層豪宅。
這棟房子帶花園和游泳池，可縱覽山下的城市，眺望遠處的海港。
一個月後，買主退出交易，損失了460萬美元的定金。
尚不清楚是什麼導致了如此之大的違約事件。不明身份的買主可能是遇到了財務問題。或者買主也可能認定那是筆賠錢的買賣。
但如此規模的違約「相當罕見」，投資與經紀公司里昂證券(CLSA)亞太地區房產研究總監王豔(Nicole Wong)說。
它也反映出對香港房產市場普遍存在的不安狀態。雖說沒收定金的情況仍相對罕見，但近幾月來，潛在房屋買家突然接連違約，似乎表明市場信心在減退。
多年來價格的急速上升，使香港成為全世界房價最高昂的城市——這一殊榮香港已連續保持了9年。去年夏季開始，房市進入了數月之久的跌勢。
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香港九龍區人們在瀏覽房產列表。 ISAAC LAWRENCE/AGENCE FRANCE-PRESSE — GETTY IMAGES |
「總的來講，從去年年中到現在，房產市場的氛圍一直不佳，」香港房產機構領域佳士得(Landscope Christie’s)創始人兼首席執行官許賡勝(Keng Shing Koh)說。
普通住宅市場的價格已下跌，抵押貸款申請驟然下跌，交易數量驟降，9月份跌至自2005年以來的最低點。根據香港差餉物業估價署(Rating and Valuation Department)的數據，從2018年7月到12月，住宅價格降低近10%。在這一輪自2008年全球金融危機以來環比幅度最大的跌勢中，去年11月房價指數降了3.5%。
在連續上漲28個月之後——該市有史以來最長的記錄——市場似乎終於開始降溫了。
專家表示，這一趨勢背後存在多種因素。雖然香港經濟仍在穩步推進，但過去幾個月來的一連串事件給房價造成了不利影響：中美之間的貿易緊張關係不斷加劇，美國利率提高，中國經濟降溫導致人民幣貶值，引發恒生指數震盪。
但一些分析人士已看到迴轉跡象。
里昂證券的王豔稱，她對市場十分看好。她指出，美聯儲1月公布將停止加息，中國的央行已採取措施穩定人民幣匯率，香港股市也在回彈。王豔稱她預計房價將再度上升。
早在1月底和2月初（這期間是中國春節假期，平常是淡季）看房人次已經增加。
她表示，據銀行自身的估值來看，交易量已從持續數月的下滑中回到兩年來的均值。
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| 香港島上的高等住宅區太平山頂的住宅樓。去年，山頂兩棟別墅分別以1.149億美元和1.785億美元的價格售出。 LAM YIK FEI FOR THE NEW YORK TIMES |
王豔稱，「近期房價事實上已趨於穩定，並正從底部開始上升，」她接著說她預計房價將上漲15%。
王豔稱，需求的大幅增加還可能來自一大批已在香港住滿7年、今年將獲香港永居資格的中國大陸人士，屆時他們將無需繳納對非居民房產購買者所徵收的額外稅費。
無論香港房產市場是會如一些行業觀察人士擔心的那樣進一步下跌，還是重獲動力、繼續上漲，可能都不會改變一項基本事實：香港的住宅房價遠遠超過多數居民的承受能力。
「香港的漢普頓」
最能體現香港摩天房價的地帶莫過於太平山頂，也就是前述那位潛在買家放棄460萬美元定金的一片富豪雲集的高端住宅區。
在香港昔日的殖民時代，有專門的法律確保只有歐洲人才能獲准擁有太平山頂的房產。那些法律早已成為過去，今天任何能負擔得起的人都能住在那裡。只不過只有極少數人可以。
「對普通人而言，年收入可能只夠買浴室，」香港房產公司亞太房產亞太置業有限公司(Asia Pacific Properties)創始人兼總裁貝佛利·孫(Beverly Sunn)說。去年，一棟房子以1.149億美元售出，摺合每平方英尺2.04萬美元，另一棟售價1.785億美元，每平方英尺1.94萬美元。
「那是香港的漢普頓，」貝佛利·孫說，她一直密切關注這片社區的房產市場，目睹了多年來的變化。
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雖然過去幾十年來，太平山頂周圍的大部分房產都為大型英國公司、跨國公司和非華裔的本地富人所持有，過去十年來，中國投資者開始大批註資。
「你能看到數量堪稱巨大的中國公司、個人、公司高層都在購買這一帶的頂級房產，」貝佛利·孫說。
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老房子在消失
隨著太平山頂的地產價格和這座城市其他地方的房地產市場一起增長，越來越多的房主轉而將他們的土地重新開發成綜合體——大多是低層公寓樓，但也有較小的聯排住宅——這樣可以產生巨大的利潤。這通常意味著要推倒那些可以上溯至19世紀的房屋。
「我認為山頂已經沒有多少房子還保留著它們最初所建造時的樣子了，」新加坡國立大學建築教授何培斌說，「它們被拆除然後重建，山頂很少有原來的房子還留著。」
今年突然沒了買主的那座9200萬美元宅邸「16號洋房」，是一個名為利嘉閣(Mount Nicholson)的超豪華新開發項目的一部分，建造在一塊政府2010年以13億美元賣給房地產開發商的土地上。該項目隱藏在一條安靜道路的頂端，有19座獨立房屋和48套公寓，首批房產在2015年上市。
比起普樂道5號那幢帶草坪和游泳池的獨立粉色住宅的售價，16號洋房的標價簡直是微不足道。普樂道是一條獨頭巷道，幾年前被稱為世界上最貴的街道。
它是太平山頂上僅存的幾棟原始房屋之一。
半個世紀前，這座房子從任何意義上來看都與豪華無關。
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| 2011年太平山頂的何東花園。這座宅邸於2013年被拆，地產於2015年以破紀錄的51億港幣售出。LAURENT FIEVET/AGENCE FRANCE-PRESSE — GETTY IMAGES |
當查爾斯(Charles)和羅莎蒙德·布朗(Rosamond Brown)在1960年代買下它的時候，這裡是一片狼藉，花園雜草叢生，窗戶半開，室內暴露在惡劣天氣的侵蝕下。那時布朗一家的錢太少了，所以他們自己粉刷了房子。
50多年後，布朗夫人已成了寡婦，2017年，她以含稅32億港元（約合4.08億美元）的價格出售了這棟房子。據《南華早報》報導，在售出後，該處房屋已安排好由布朗夫人租回，直至2018年夏天。
現在，隨著這棟房子被賣給了一個名叫楊建文的新買家，一名香港出生的商人，沒人知道這處房產的未來會怎樣。它可能會被夷為平地，就像在上個世紀70年代末至80年代初開始的那股拆遷潮中消失的大多數山頂老房子一樣。又或者它會被保存起來，以向這座房子的歷史以及它所見證的周遭變化致敬。
儘管有些人對太平山頂歷史的遺失感到惋惜，但也有人認為，試圖保護這裡僅存的幾棟老房子最終是徒勞的。
2013年，一處名為何東花園(Ho Tung Gardens)的太平山頂地產被拆除，這反映了在快節奏的香港，歷史保護所面臨的困境與現實。該地產是1927年由香港商人何東爵士(Sir Robert Hotung)建造的，他是第一個獲准擁有太平山頂房產的華人。
市政府原想將整個建築群保存下來，但與業主的談判破裂了。業主下令以推土機清除主樓，並在2015年以創紀錄的51億港元的價格將其賣給了開發商。對於財力雄厚得多的私人開發商來說，政府的保護工作根本無法與之匹敵。另一段歷史就此丟失。
香港大學教授、建築保護學部主任李浩然認為，解決辦法很簡單：如果歷史在太平山頂上消失了，那就順其自然吧。「關於香港的保護，我們不能再回顧過去，」李浩然說。「這裡沒有足夠的過去，也沒有足夠的歷史。香港的保護工作必須放眼未來，想想二十年後、三十年後、五十年後會發生什麼。」
他說，未來的工作將圍繞城市核心老城區的遺產保護展開，那裡有大量的戰後建築可供保存或翻新，用於商業用途。
「香港是什麼？香港的本質是什麼？」李浩然說，「這是一座經濟城市。那是我們的特點。是我們之所以成為今日的我們。我們必須發揮我們的優勢，而不是試圖成為其他東西。」
原文網址:https://cn.nytimes.com/real-estate/20190325/hong-kong-luxury-real-estate-turnaround/zh-hant/
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