六都店面成交總額 5 年衰退 45%，「金店面」，真的生鏽了嗎？
繼江浙菜老店永福樓熄燈，包括潮牌服飾店極度乾燥（Superdry）、快時尚服飾店 FOREVER 21，都將相繼結束台北東區門市的營運。越演越烈的關店潮，除顯示街邊店吸客效應正逐漸失靈，更說明長年被視為不敗的金店面投資邏輯，如今正全面改寫。
根據台灣房屋彙整的店面實價登錄統計，相較 2013 年，六都全年店面成交超過 4,200 餘件、總成交金額達 990 億元高峰；2018 年，六都成交店面數僅剩 2,400 餘件、總成交金額同步跌至約 546 億元，5 年間價量跌幅分別高達 45%、43%。
北市大安區待租量最大
詢問度，從 1 樓轉到 2 樓
這其中，買氣最冷的重災區，就是店面價值最高、過去奇貨可居的台北市，5 年來交易量萎縮幅度達 60%，總成交金額跌幅更高達 68%。知名投資客、也是北市仲介公會理事長黃文雄即坦言：「店面現在（市況）很難，周遭做投資的朋友過去幾年幾乎只有出手賣，沒人買進過。」
不只賣不出去，越是在台北市蛋黃區的店面，更越是租不出去。
屋比房屋比價平台彙整截至今年 2 月中，全台網路待租店面的統計資料顯示，全台網路店面待租量逼近 1 萬 2,500 間，相較於去年同期，多了約 9.4% 店面租不出去。其中，東區所在的台北市大安區，更多達 618 間待租店面，正是目前待租量體最大的地區。
業界普遍認為，電商崛起、網路導流，弱化都會區店面集客效應，是蛋黃區金店面神話破滅最主要的原因。
美商 ERA 營運長許家源以自家店面為例指出，過去消費者買房會到巷口的房仲店頭，開在好地點的店家，透過櫥窗案件資訊便能吸引一定消費者停留。但現在，多數消費者購屋，特別是資訊化程度高的北部消費者，都會先上各大購屋網站搜尋物件，再直接撥電話找仲介詢價或帶看，承租 1 樓店面的效應自然遠不如以往。
因此，在既不影響業績又能降低租金，ERA 已將多處店面從 1 樓轉到 2 樓。
不只房仲店頭，台灣房屋智庫發言人張旭嵐也指出，過去銀行一直是店面租賃市場的大戶，但從 2 年前開始，隨著服務網路化，臨櫃業務減少，銀行分行吹起整併風，對承租 1 樓店面明顯縮手，也對店面市場造成衝擊。
這種轉往樓上或地下室的垂直化店面需求越來越明顯。去年永慶房產趨勢報告指出，非 1 樓店面成交占比自 2015 年來，有逐年攀升的趨勢，2017 年 1 月至 2018 年 8 月的交易占比已達 9.6%。2018 年中，王品集團以每坪突破 5,000 元的租金行情，租下忠孝東路四段 2 樓店面，便刷新東區 2 樓租金新高紀錄。
儘管店面買氣急凍，但開店承租的需求並沒有消失，只是出現轉移，對應的也是金店面投資的新邏輯。
熱點一：軌道商圈
多線交會的捷運站最保值
上海衛民不動產負責人蔡為民指出，中國電商對實體店面的衝擊更大，因金店面業績下滑，更有「一舖店養三代人，變成三代人養一舖店」的現象，即便如此，地鐵站附近商圈店面，卻因為有穩定通勤人潮帶來相對好的消費力，仍是店面承租的人氣產品，特別是越多線交會的地鐵站商圈越受歡迎。
回頭看台灣，有淡水信義線、松山新店線交會的中山站南西商圈店面，不僅迄今仍一店難求，承接力道強勁，根據當地房仲業者指出，南京西路的 20 坪店面，近 3 年已從月租金 12 萬至 22 萬元，漲到 15 萬至 30 萬元，是台北市極少數的店面交易熱區之一。不過這種受到軌道經濟加持的熱門店面，仍須注意捷運網路發展的成熟度，目前只有大台北捷運沿線店面競爭力較強。
回頭看台灣，有淡水信義線、松山新店線交會的中山站南西商圈店面，不僅迄今仍一店難求，承接力道強勁，根據當地房仲業者指出，南京西路的 20 坪店面，近 3 年已從月租金 12 萬至 22 萬元，漲到 15 萬至 30 萬元，是台北市極少數的店面交易熱區之一。不過這種受到軌道經濟加持的熱門店面，仍須注意捷運網路發展的成熟度，目前只有大台北捷運沿線店面競爭力較強。
熱點二：地標型
有大型廣告看板，就有人氣
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，具廣告效應的地標型店面，是公認的另一種逆勢抗跌產品。
如位於台北火車站商圈的國光客運西站，因在屋頂架設了亞洲第一座巨型 LED 移動螢幕，吸引 3M 等跨國品牌客戶搶曝光，一年額外多創造上千萬元營收，大幅提升該物件的租金報酬率。這類地標型店面的廣告效應，也讓同樣位於東區忠孝東路、敦化南路口的王道銀行周邊店面，成為當地高租金、客戶承租意願相對穩健的人氣店面。
熱點三：具自營組織社區
如永康商圈協會防惡性競爭
地產專家田大全指出，東區業者普遍處於孤軍奮鬥，無法團結出類似西門徒步區街區發展促進會、東門永康商圈發展協會等社區經營組織，進行類似百貨、賣場的自主管理，也是店面競爭力弱化的原因。
以東門永康商圈發展協會為例，連店家的招牌大小都積極管理，加上永康牛肉麵、鼎泰豐等特色店家為號召，不僅讓該商圈進出門戶的捷運東門站，去年出站旅客再創新高，突破 900 萬人次，還吸引國際精品品牌 Gucci 全球第六座藝術牆進駐當地。今年初，鼎泰豐更傳出租下隔壁金石堂 4 層樓店面，準備再擴大經營。
房仲業者指出，在日本，傳統店面之所以能抵抗電商的關鍵，就在於商店街組織的活躍，能有效避免同一個商圈內過多同性質店家的惡性競爭，同時營造出吸引遊客的在地化特色，因此這類有社區經營組織的商圈店面，也會是相對抗跌的選擇。
但，捷運人流多、商圈特色強的店面，也只是具有相對租金優勢，若以中長線的投資邏輯，就不能不考慮人口結構的變數。
下個地雷區：
學校周邊、新興重劃區
網路地產王總經理陳韻如指出，以學校型商圈店面為例，過去也被認定是不敗的金店面，但如今這類店面不只有電商衝擊，還有少子化造成學生越來越少的課題要面對，雖不至於完全沒需求，但租金逐年走跌，轉型考驗也比其他店面更大。
另外，新興重劃區內的店面，由於原本就屬於商圈發展還不成熟的次級產品，一旦受到房市景氣翻轉拖累，將會讓商圈更難成形，也是短期內還不適合進場布局的產品。
雖然短期內店面投資買氣低迷，投資價值尚未浮現，但蔡為民也指出，中國從去年開始，出現網路導流消費者到實體店面的「虛轉實」趨勢，一旦線下零售模式找到新出路，仍有機會再度帶動店面投資熱。
（作者：林洧楨；本文由《商業周刊》授權轉載）
原文網址:https://finance.technews.tw/2019/03/24/taipei-golden-store-down/
----------------- 翁維隆＊全國金仲獎楷模評審團大獎＆千萬經紀人
手機:0985004622
LineID：0985004622
信箱：cctc365@gmail.com
官網：www.0985004622.com
FB粉絲團：https://www.facebook.com/A0985004622/ 鄉林夏都.鄉林麗池.鄉林君悅.鄉林雲頂.鄉林麗京.鄉林花園.大綠地別墅.麥克阿瑟.總太品精誠.泉福藝術龍庭.國泰森林觀道.國泰森林苑.國泰溫莎園邸.國泰皇家.國泰名仕.國泰樺園.國泰築善.國泰隆園..國泰雙橡園名邸.國泰名邸.國泰中山學府家園.國泰逸園.以民為主.翰林世家.英棋麗城.東興大業.巴黎大道.第五大道.璀璨之旅.大官邸.蓮莊.由鉅不二家.由鉅家天下.全友天池.全友十六街.漂亮La Vie.惠宇敦品.惠宇晶華.惠宇清寬.新芳鄰別墅.星光大道.華太自得居.華太可以居.向上芳鄰.向心園.蘇活大街.陽光綠意.龍之國.同隆上第.寶輝首璽.寶輝向上家.寶璽尊邸..寶璽頤園.寶裕大東興.親家黃金時代.翡翠名門.閱讀麗緻別墅.巴黎大道.純真年代.櫻木花道.水清丰華.精銳巴黎之心.精誠名邸.利亞倫敦.台中珍愛.天鵝堡.東龍尊邸.東龍臻觀.東龍NO:1采固卓越.宏全世界廣場.大河文明.寶琨雙子星.揚洲名邸.三采藝術大地.三普圓夢園.園中國.領袖江山.巴洛克王朝..精誠名人巷.水清豐華.市政寶佳麗.福爾摩沙.市政凱悅.泉福藝術璇宮.大公益.富積利.普林斯頓.大業新芳鄰.翠安濃.精誠藏謐別墅.富宇麗緻.寶璽高第.大岩瑜舍.聚合發天與齊.冠宇原創.富宇首馥花園.精銳巴黎之心新業遠見,新業博觀,國雄領域.台中鴻禧山莊,水黎明,勝美上境,豐境敘美.惠宇科博仰森.鄉林總裁行館御風觀雲.鄉林凱悅.山璞植物園.月光流域.鉅虹最上景.百達翡翠.百達馥麗.百達豔麗.安蘭居.紐約CBD.廣三帝王天廈.碧根慕尼黑.伯爵.龍寶人本.龍寶人文.藍寶石.綠寶石.漢宇仁愛臻邸.龍邦國寶.惠宇科博官邸.惠宇科博臻觀.惠宇科博館.惠宇仰德.惠宇仰森.長安科博.新第.全國一品.龍邦美村.魯班臻工.敬業名人.勝美La One.賽茵斯.國美園道.大公益.華第.大岩瑜舍.國泰博苑.國泰綠博苑.總太國美館.富邦天空樹.鄉林美術館.惠宇世紀觀邸.惠宇科博.漢陞京華.科博雙星.泉宇科博苑.精湛慕夏之春.經國綠園道.華太企業大樓.大塊美術.博星人境
留言
張貼留言